Politischer Spielraum

Die Gentrifizierungsdebatte wird konkret, und die Mietpreisbremse ist für den Anfang gar nicht so schlecht

Die große Koalition will eine Mietpreisbremse einführen. Vor lauter — teils berechtigter — Kritik könnte man fast vergessen, dass das den Anstieg der Mieten wohl tatsächlich bremsen wird.

Seit Jahren kommt keine Großstadtparty in Deutschland mehr ohne sie aus: die ritualhaft geführte „Gentrifizierungsdebatte“. In deren Verlauf sind sich fast immer alle einig, dass „die Gegend hier sich ändert“ und dass daran einige Dinge vielleicht ungerecht sind. Man stöhnt ein wenig und wendet sich dann anderen Dingen zu. Seit kurzem darf man sich über das Ganze aber auch anhand konkreter Vorschläge unterhalten: Die große Koalition plant, die Mietverhältnisse in Deutschland neu zu regulieren. Hier die beiden Kernelemente des Vorschlags:

– Die Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete nicht um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bisher ist die Preissetzung zwar bei Neuvermietung grundsätzlich frei, allerdings können „unangemessen hohe“ Entgelte auch schon jetzt illegal sein. Wichtige Einschränkung: Die neue Mietpreisbremse soll nur in bestimmten angespannten Gebieten gelten, die die Bundesländer für bis zu fünf Jahre ausweisen. (Ob künftige Landesregierungen mit FDP-Beteiligung da wohl mitmachen würden?)

– Das Bestellerprinzip: Wer einen Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen. Bisher konnten Vermieter einen Makler beauftragen und die Kosten dann auf den Mieter abwälzen, in Zukunft müssen sie die Vermittlung entweder bezahlen oder selbst übernehmen.

Der Vorschlag ruft ziemlich vorhersehbare Reaktionen hervor: In der FAZ bemühen Rainer Hank und Christian Siedenbiedel die Autorität von Ludwig Erhard, um sich gegen alle Formen der Preisregulierung auszusprechen. Das mutet auch deswegen merkwürdig an, weil die Mieten in Deutschland ja schon reguliert sind und der Vorschlag nun wirklich nicht revolutionär ist. Parallel argumentiert Bert Rürup ohne mit der Wimper zu zucken für das Handelsblatt, dass eine Mietdeckelung zu Wohnungsnot führen würde, da dann ja keine Anreize zum Neubau mehr bestünden. Man kann das mit der Wimper übrigens tatsächlich überprüfen, weil es sich um ein Video handelt.

Für andere bewirkt der Vorschlag nicht zuviel sondern zuwenig: Ein Experte des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung beschreibt die Reformen als „politisches Placebo“ und in der TAZ beklagt Gereon Asmuth sich darüber, dass die Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangspunkt nimmt, die in begehrten Gebieten tendenziell über der durchschnittlichen Bestandsmiete liegt.

Was macht die Mietpreisbremse wirklich?

Vor lauter reflexartiger Kritik verliert man außer Augen, dass die Mietpreisbremse tatsächlich den Mietanstieg bremsen wird. Für die betroffenen Wohnungen, ungefähr vier Millionen an der Zahl, werden durchschnittliche Monatsmieten laut Schätzung im Gesetzesvorschlag um etwa 55 Euro niedriger ausfallen, als sie es ohne Mietpreisbremse täten. Das kann man für (zu) wenig halten, oder auch für eine ganze Menge Geld.

Neben diesem Primäreffekt wird die Mietpreisbremse auch weitere Kreise ziehen. Weil Neuvermietungen günstiger werden, wird die ortsübliche Vergleichsmiete, die unter Anderem aus Neuvermietungen berechnet wird, weniger schnell steigen. Damit werden Mieterhöhungen auch in Wohnungen, die nicht neu vermietet werden, langfristig niedriger ausfallen. Das liegt daran, dass Mietsteigerungen schon jetzt durch die Vergleichsmiete beschränkt werden.

Für Vermieter in boomenden Gegenden wird es etwas weniger Anreize geben, alte Vermieter loszuwerden durch neue zu ersetzen um die höheren Mieten auf dem Markt zu erzielen. Die damit oft einhergehende Verdrängung von Bestandsmietern, einer der Kernaspekte von „Gentrifizierung“, könnte somit verlangsamt, wenn auch nicht gestoppt werden. Andererseits könnten Vermieter untypisch niedrige Mieten „konsequenter als bislang an die ortsübliche Miete heranführen“, wie es im Gesetzentwurf heißt.

Quelle: Referentenentwurf des Gesetzesvorschlags, Seite 12

Quelle: Referentenentwurf des Gesetzesvorschlags, Seite 12

Sprich: Mieten werden wahrscheinlich in Richtung Mietspiegel konvergieren und insgesamt etwas niedriger ausfallen als ohne Mietpreisbremse, insgesamt werden laut Gesetzesentwurf geschätzte 280 Millionen Euro von Vermietern an Mieter umverteilt. Dass das in einem Land mit einer Mehrheit von Mietern politisch attraktiv ist, kann man sich vorstellen. Ob man es gerecht findet, hängt davon ab, wie man zu Umverteilung steht.

Wird Wohnraum jetzt knapp?

Wie oben besprochen stehen manche Ökonomen wie Bert Rürup und einige Journalisten der Mietpreisbremse aber aus anderen Gründen sehr kritisch gegenüber. Schließlich liest sich das Ganze wie ein Lehrbuchbeispiel (siehe z.B. Mankiw’s Einführung in die VWL) für fehlgeleitete Regulierungsversuche: Wenn Mieten künstlich niedrig gehalten werden, sinken zum Beispiel die Anreize, in Mietwohnungen zu investieren, und dann gibt es nicht genug davon. So scheint es zumindest in einer simplen Welt von Angebot und Nachfrage.

Eine der Ausnahmeregelungen der vorgeschlagenen Mietpreisbremse betrifft allerdings die Vermietung von Neubauten und komplett modernisierten Wohnungen: Investoren werden also wohl weiterhin auf ihre Kosten kommen. Wichtig ist auch, dass es sich bei der vorgeschlagenen Mietpreisbremse eben nicht um eine tatsächliche Fixierung aller Mietpreise wie im Lehrbuchbeispiel handelt, sondern um einen moderaten Eingriff in Neuvermietungen in einem relativ kleinen Teil des deutschen Marktes. Während einige Ökonomen sich aber wie aus Reflex gegen jede Form der Mietregulierung wehren, zeichnet die Forschung zu tatsächlichen Regulierungen ein viel komplizierteres Bild.

So herrscht zwar Konsens, dass drastische Preisschranken wie im New York der 1960er Jahre klar nachteilig sind — bei moderateren Beschränkungen der Mietentwicklung hängt das Urteil allerdings sehr vom genauen Design der Regulierung und vom Kontext ab. Eine sorgfältige Studie über den US-Bundesstaat Massachussetts zeigte zum Beispiel, dass selbst die sehr scharfe Mietpreisbremse dort keinen nennenswerten Effekt auf den Wohnungsbau hatte. Alarmistische Töne – und Videos – zu regulierungsbedingten Baustellenstopps sind also wohl fürs Erste unangebracht.

Der Teufel steckt weiterhin im Detail

Das heißt allerdings nicht, dass die Mietpreisbremse keine unerwünschten Nebeneffekte haben kann: Die oben genannte Studie zeigte zum Beispiel auch, dass Mietpreisbremsen sich negativ auf die Qualität von Wohnungen auswirken können. Eigentümer könnten sich auch entschließen, Wohnungen vom Markt zu nehmen und selbst zu bewohnen. Außerdem ist unklar, inwiefern die Mietpreisbremse die für die Energiewende notwendige energetische Sanierung alter Wohnungen hemmen könnte.

Mietpreisregulierung wirft auch interessante ethische Fragen über Fairness auf: Viele finden es ungerecht, wenn Mieter durch Mietsteigerungen aus ihren Wohnungen verdrängt werden. Andererseits: Haben alle ein Recht darauf, zum selben Preis ewig dort zu bleiben wo sie sind, und dort, aber eben auch nur dort, als alte Bestandsmieter Preisvorteile zu genießen – ob München Glockenbachviertel oder Berlin Wedding? Schließlich ist ebenfalls gut dokumentiert, dass Mietpreisbremsen zu geringerer Mobilität und längeren Pendelzeiten führen können. Wo zieht man die Grenze?

All dies sind grundsätzlich diskutierbare Fragen. Wenn man auf Großstadtparties etwas seltener über „Gentrifizierung“ als abstraktes, unbeherrschbares Phänomen, und etwas häufiger über konkrete Vorschläge zur Lösung der Wohnungsproblematik reden würde, wäre schon etwas gewonnen. Schließlich ist die Frage nicht, ob Mietverhältnisse vom Staat reguliert werden – das werden sie nämlich so oder so. Die Frage ist, wie genau man als Gesellschaft Mieten regulieren sollte, wenn man bestimmte Ziele erreichen will. Da steckt der Teufel dann weiterhin im Detail – und bei der Klärung von Detailfragen hilft reflexartige Abwehr mit Verweis auf die Lehrbücher nicht.

 

Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse, Quelle: Handelsblatt

 

Fußnote: Die Verwendung der Schätzungen aus dem Gesetzesvorschlag im Artikel soll hier nicht als positive Bewertung des sehr groben Schätzverfahrens verstanden werden. Allerdings ist unbestritten, dass momentan in einigen Ballungsgebieten neue Mietverträge über der zukünftigen Grenze von zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete geschlossen werden und damit von der Mietpreisbremse betroffen wären. Wie deutlich diese Mieten genau sinken würden und wie stark der Zweitrundeneffekt auf die Bestandsmieter ausfallen würde kann an dieser Stelle ohne größeren Aufwand nicht separat abgeschätzt werden, weshalb ich auf die Zahlen aus dem Gesetzesvorschlag zurückgreife.

 

Ein Gedanke zu “Die Gentrifizierungsdebatte wird konkret, und die Mietpreisbremse ist für den Anfang gar nicht so schlecht

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